Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, lohnt ein genauer Blick auf das Vergütungsmodell. Ein „günstiger" Festpreis entpuppt sich erst nach dem Notartermin als teuer — wenn die Leistung dahinter dünn ist.
Warum Sie die Provisionsfrage klären sollten, bevor Sie unterschreiben
Wer einen Maklervertrag unterschreibt, weil der erste Eindruck stimmt, klärt die Vergütung besser vorher. Nach der Unterschrift ist sie Vertragsbestandteil.
Ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden — also mindestens per E-Mail, nicht nur mündlich. Wenn Sie noch vor der Unterschrift wissen, was Sie zahlen, wann Sie zahlen und was dafür geleistet wird, können Sie Angebote vergleichen und Überraschungen vermeiden.
Schauen Sie sich gerne auch meinen Artikel Mit oder ohne Makler verkaufen in Osnabrück an, wenn Sie noch grundsätzlicher abwägen möchten.
Was Makler kosten dürfen — und was das Gesetz regelt
Einen gesetzlich festgelegten Provisionssatz gibt es nicht. Was ein Makler verdient, ist Verhandlungssache und Teil des schriftlichen Vertrags.
Was das Gesetz regelt, ist die Verteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer. Nach § 656b BGB greifen die §§ 656c und 656d BGB nur, wenn der Kaufvertrag mit einem Verbraucher geschlossen wird:
Lässt sich der Makler von beiden Parteien Provision versprechen, darf er von jeder Seite nur den gleichen Betrag verlangen. Ist die Zahlung für eine Partei unentgeltlich, kann er von der anderen keinen Lohn verlangen; ein Erlass wirkt zugunsten der anderen Partei. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen und soll die andere Partei trotzdem zahlen, ist das nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zahlt — und der Anspruch wird erst fällig, wenn diese ihren Anteil gezahlt und den Nachweis darüber vorgelegt hat (§ 656d Abs. 1 BGB).
Kurz gesagt: Wer den Makler beauftragt, kann die Kosten nicht einfach vollständig auf die Gegenseite abwälzen.
Vier Vergütungsmodelle im Vergleich
Auf dem Markt begegnen Ihnen vier Modelle:
Erfolgsprovision Der Makler erhält seine Vergütung nur, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt. Der Betrag ergibt sich als Prozentsatz des Kaufpreises. Erzielt die Immobilie einen höheren Preis, steigt die Provision entsprechend — das setzt einen Anreiz, das beste Ergebnis zu verhandeln.
Festpreis Ein fester Betrag unabhängig vom späteren Kaufpreis. Klingt kalkulierbar, hat aber einen Haken: Erzielt Ihre Immobilie einen höheren Preis als erwartet, bleibt es beim Festbetrag — der Mehrerlös kommt Ihnen zugute. Bleibt der erzielte Preis hinter den Erwartungen zurück, relativiert sich die scheinbare Ersparnis.
Netto-Listenpreis / Käuferprovision Hier trägt der Käufer die Provision. Das ist rechtlich möglich, aber an die Bedingungen der §§ 656c und 656d BGB gebunden. Kauft eine Privatperson, gelten die Teilungsregeln — eine vollständige Verlagerung auf den Käufer verlangt, dass der Verkäufer mindestens gleich hoch zahlt, und der Anspruch gegen den Käufer wird erst nach dieser Zahlung und dem Nachweis fällig.
Staffelhonorar / Erfolgshonorar mit Bonus Einige Makler verbinden einen Sockelbetrag mit einem Bonus bei Überschreitung eines vereinbarten Mindestpreises. Dieses Modell setzt klare Anreize, kann aber komplex werden, wenn die Berechnungsgrundlage nicht präzise schriftlich festgehalten ist.
Einen Überblick über mein Leistungsangebot finden Sie auf der Seite Leistungen.
Rechenbeispiel: Was bedeuten die Modelle konkret?
Angenommen, eine Immobilie erzielt einen Kaufpreis von 450.000 Euro. Angenommen, der vereinbarte Satz beträgt 3 % des Kaufpreises — dann ergibt sich eine Provision von 13.500 Euro. Liegt der Satz bei 5 % (frei gewählter Beispielwert), wären es 22.500 Euro.
Zum Vergleich: Ein Festpreis von angenommen 7.000 Euro klingt zunächst günstiger. Aber dieser Festbetrag fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie für 380.000 oder für 510.000 Euro verkauft wird. Bei einer Erfolgsprovision steigt die Vergütung mit dem Preis. Beim Festpreis bleibt sie gleich: Der Mehrerlös bleibt vollständig bei Ihnen, ein Mindererlös trifft Sie allein.
Diese Zahlen sind rein rechnerische Beispiele, um die Struktur der Modelle zu zeigen. Sie stellen keine Aussage über übliche Sätze in Osnabrück oder der Region dar.
Wann ein Festpreis teuer wird — und wann er fair ist
Ein Festpreis kann fair sein, wenn Sie vorher genau wissen, was darin enthalten ist: professionelle Fotos, Exposé, Besichtigungen, Kaufpreisverhandlung, Begleitung bis zum Notartermin. Wenn das alles in einem klar formulierten Leistungsverzeichnis steht und keine Zusatzkosten anfallen, ist der Festpreis ein ehrliches Modell.
Teuer wird er, wenn:
- die Leistung dünn ist (nur ein Online-Inserat, keine persönliche Begleitung),
- Nacharbeiten separat berechnet werden (zweite Besichtigungsrunde, Nachverhandlung),
- der Makler keinen Anreiz hat, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, weil er sowieso denselben Betrag bekommt.
Ein fairer Festpreis setzt voraus, dass Sie die Leistungsliste vor der Unterschrift gelesen und verstanden haben. Dann können Sie beurteilen, ob der Betrag dem Aufwand entspricht.
Woran Sie ein faires Vergütungsmodell erkennen
Unabhängig davon, ob Provision oder Festpreis — an diesen Punkten lässt sich ein Angebot vergleichen:
- Schriftlicher Vertrag in Textform (gesetzlich vorgeschrieben nach § 656a BGB)
- Klarer Leistungsumfang: Was ist enthalten, was nicht?
- Transparente Laufzeit und Kündigungsregelung: Wie lange sind Sie gebunden, und unter welchen Bedingungen können Sie kündigen?
- Fälligkeit und Nachweis: Wann die Provision fällig wird, steht im Vertrag; bei einer Weitergabe an den Käufer erst nach Zahlung und Nachweis des Verkäuferanteils (§ 656d Abs. 1 BGB)
- Eine Seite allein trägt nicht alles: Zahlt eine Partei nichts, darf der Makler von der anderen keinen Lohn verlangen (§ 656c Abs. 1 BGB); soll der Käufer zahlen, muss der Verkäufer mindestens gleich hoch zahlen (§ 656d Abs. 1 BGB)
Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Angebot haben, schauen Sie sich auch die Leistungsseite an oder nehmen Sie direkt Kontakt auf.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wer zahlt die Provision beim Hauskauf?
Zahlt der Käufer, muss mindestens ein Maklervertrag mit ihm bestehen; schließen beide Seiten einen Vertrag, gilt gleiche Höhe (§ 656c Abs. 1 BGB). Soll der Käufer zahlen, obwohl nur der Verkäufer beauftragt hat, muss der Verkäufer mindestens gleich hoch zahlen — fällig erst nach seiner Zahlung und dem Nachweis (§ 656d Abs. 1 BGB).
Ist ein Festpreis-Makler günstiger?
Nicht automatisch. Das kommt auf den Kaufpreis und den Leistungsumfang an. Bei einer Immobilie, die über der Erwartung liegt, kann eine Erfolgsprovision teurer werden — aber sie entsteht nur, wenn der Verkauf gelingt und einen guten Preis erzielt. Ein Festpreis ist berechenbar, setzt aber keinen Anreiz, einen höheren Kaufpreis zu erzielen.
Kann ich die Provision verhandeln?
Grundsätzlich ja. Da kein gesetzlicher Satz festgelegt ist, ist die Höhe Verhandlungssache. Entscheidend ist, was schriftlich vereinbart wird — das gilt dann für beide Seiten.
Kann ich als Verkäufer ohne Provision verkaufen?
Dann müsste der Käufer den Maklervertrag schließen; sonst gilt: Ist die Leistung für eine Seite unentgeltlich, kann der Makler von der anderen keinen Lohn verlangen (§ 656c Abs. 1 BGB).
Wie lässt sich Maklerprovision beim Verkauf sparen?
Über die Höhe lässt sich verhandeln, weil es keinen gesetzlichen Satz gibt; über die Verteilung entscheiden §§ 656c und 656d BGB: Zahlt eine Seite nichts, ist auch die andere nicht zahlungspflichtig.
Was passiert, wenn das Haus nicht verkauft wird?
Bei einer reinen Erfolgsprovision erhält der Makler nichts, wenn kein Verkauf zustande kommt. Bei einem Festpreis oder einem Modell mit Sockelbetrag können auch ohne Abschluss Kosten anfallen — das hängt vom Vertrag ab. Lesen Sie deshalb vor der Unterschrift genau, ob und wann Kosten entstehen, auch wenn der Verkauf scheitert.
Die Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Fragen zu Ihrem konkreten Sachverhalt wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder eine steuerberatende Fachkraft.
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