Die Preise nach Stadtteilen im Überblick
| Stadtteil | 2024 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Eversburg | 2.600 € | 2.600 € | 0,0 % |
| Gartlage | – | 2.200 € | – |
| Haste | 1.900 € | 2.000 € | +5,3 % |
| Innenstadt | 2.300 € | 2.400 € | +4,3 % |
| Schinkel | 1.700 € | 1.900 € | +11,8 % |
| Schölerberg | 2.300 € | 2.300 € | 0,0 % |
| Sonnenhügel | 2.100 € | 2.300 € | +9,5 % |
| Voxtrup | – | 2.200 € | – |
| Westerberg | 2.900 € | 2.800 € | −3,4 % |
| Weststadt | 2.400 € | 3.100 € | +29,2 % |
| Wüste | 2.500 € | 2.800 € | +12,0 % |
Alle Werte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, tatsächlich erzielte Kaufpreise 2025, nach dem noz-Immobilienatlas 2026, einer Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Für Gartlage und Voxtrup liegt kein Vorjahreswert vor.
Zwölf weitere Stadtteile fehlen, weil dort keine ausreichende Datenbasis besteht (unter 15 Verkäufe): Atter, Darum/Gretesch/Lüstringen, Dodesheide, Fledder, Hafen, Hellern, Kalkhügel, Nahne, Pye, Schinkel-Ost, Sutthausen und Widukindland. Das ist ein Qualitätsmerkmal, kein Mangel: Aus einer Handvoll Notarverträge lässt sich kein Stadtteilpreis ableiten. Einen ersten Eindruck gibt der Blick auf die Preise im Jahresvergleich für die Stadt insgesamt.
Weststadt, Westerberg, Schinkel: die drei Bewegungen des Jahres
Die Weststadt ist der auffälligste Fall: von 2.400 auf 3.100 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 29,2 Prozent. Damit liegt der Stadtteil 27 Prozent über dem amtlichen Stadtmedian von 2.440 Euro. Wichtig: Die 29,2 Prozent beschreiben die Veränderung gegenüber 2024, nicht den Abstand zu anderen Stadtteilen.
Am anderen Ende steht Schinkel mit 1.900 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 11,8 Prozent. Der Stadtteil bleibt der günstigste im Vergleich und liegt 22 Prozent unter dem Stadtmedian. Die Spanne zur Weststadt beträgt 1.200 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 63 Prozent. Das ist der eigentliche Befund der Tabelle: Nicht der Stadtdurchschnitt erklärt die Preise, sondern die Adresse. Details finden Sie unter Westerberg und Schinkel.
Der Westerberg ist der einzige Stadtteil mit einem Rückgang: von 2.900 auf 2.800 Euro, minus 3,4 Prozent – und bleibt trotzdem die zweitteuerste Lage. Direkt dahinter liegt die Wüste mit 2.800 Euro nach 2.500 Euro im Vorjahr (+12,0 Prozent), der zweitstärkste Anstieg des Jahres. Der Schölerberg steht in der Tabelle unverändert bei 2.300 Euro.
Woher die Zahlen kommen — und was sie nicht sind
Die Tabelle beruht auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses: notariell beurkundete Preise, keine Angebots- oder Wunschpreise aus Portalen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen veröffentlicht diese Werte für die Stadt als Ganzes, nicht als Stadtteiltabelle; die Aufteilung nach Stadtteilen stammt aus dem noz-Immobilienatlas 2026.
Amtlich belegt sind für das Berichtsjahr 11/2024 bis 10/2025 (Grundstücksmarktdaten 2026): gebrauchte Eigentumswohnung in der Stadt Osnabrück im Median 2.440 Euro pro Quadratmeter, im Vorjahr 2.300 Euro. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Median 400.000 Euro, nach 408.000 Euro im Vorjahr. Reihenhäuser und Doppelhaushälften 344.000 Euro.
Daraus folgt zweierlei. Der Stadtmedian ist amtlich, die Stadtteilwerte nicht – sie sind eine Sekundärauswertung derselben Datengrundlage. Und ein Median sagt, wo die Mitte liegt, nicht was Ihre Wohnung wert ist: Bei dünner Datenlage schwanken Stadtteilwerte allein dadurch, welche Objekte verkauft wurden.
Warum innerhalb eines Stadtteils mehr Differenz liegt als zwischen Stadtteilen
1.200 Euro pro Quadratmeter trennen Weststadt und Schinkel. Innerhalb eines Stadtteils kann die Spanne ähnlich groß sein. Drei Gründe:
Erstens die Bodenrichtwertzonen: Sie schneiden einen Stadtteil in Gebiete mit unterschiedlichem Bodenwert – eine Straße kann in einer anderen Zone liegen als die nächste. Zweitens die Teillage: Lärm, Aussicht, Grünflächen und Anbindung wirken auf den Preis, ohne dass sich die Adresse ändert. Drittens das Gebäude: Baujahr, Modernisierungsstand, Energieklasse, Grundriss und Stellplatz.
Die Zonen für eine konkrete Adresse finden Sie im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI des Landes Niedersachsen. Ein Stadtteilwert ist eine Orientierung; Zonenzuordnung und Objektzustand sind die Grundlage einer Einordnung.
Was das für Käufer bedeutet
Planen Sie mit der Spanne, nicht mit dem Durchschnitt. Wer in Schinkel sucht, rechnet mit einer anderen Größenordnung als auf dem Westerberg – und sollte prüfen, ob die günstigere Lage zum Alltag passt. In der Innenstadt und in Hellern gelten andere Bedingungen; für Hellern liegt keine ausreichende Datenbasis vor.
Zu jedem Kauf kommen die Kaufnebenkosten: 5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern kommt die Maklerprovision hinzu, die nach § 656c BGB in der Regel hälftig geteilt wird. Wie sich Provisionen unterscheiden, lesen Sie im Maklerprovision-Vergleich.
Wer vermieten will, sollte die Mieten prüfen: Der Mietspiegel Osnabrück 2025/2026 zeigt realistische Einnahmen – eine Renditezusicherung ist damit nicht verbunden.
Was das für Verkäufer bedeutet
Der Angebotspreis ist nicht der erzielte Preis. Die Tabelle zeigt beurkundete Kaufpreise; Inserate zeigen Erwartungen. Wer deutlich über dem Stadtteilwert startet, verkauft nicht teurer, sondern später – und landet nach Absenkungen oft unter dem Preis, der von Anfang an erzielbar war.
Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: erst den Wert bestimmen, dann den Angebotspreis daraus ableiten. Eine Immobilienbewertung berücksichtigt Zone, Zustand und Vergleichsfälle; der Stadtteilwert liefert dafür nur den Rahmen. Wie der Verkaufsprozess abläuft, steht unter Immobilienverkauf.
Häufige Fragen
Was kostet der Quadratmeter in Osnabrück? Für gebrauchte Eigentumswohnungen liegt der amtliche Median der Stadt bei 2.440 Euro pro Quadratmeter (Berichtsjahr 11/2024–10/2025). Nach Stadtteilen reicht die Spanne von 1.900 Euro in Schinkel bis 3.100 Euro in der Weststadt.
Welcher Stadtteil ist am teuersten, welcher am günstigsten? Teuerster Stadtteil ist die Weststadt mit 3.100 Euro pro Quadratmeter, günstigster Schinkel mit 1.900 Euro.
Warum stehen manche Stadtteile nicht in der Tabelle? Weil dort weniger als 15 Verkäufe vorlagen – zu wenige für einen belastbaren Stadtteilwert. Betroffen sind die zwölf oben genannten Stadtteile, darunter Hellern und Dodesheide.
Sind die Stadtteilwerte amtlich? Nein. Amtlich sind die Grundstücksmarktdaten für die Stadt insgesamt; die Aufteilung nach Stadtteilen stammt aus dem noz-Immobilienatlas 2026, einer Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Niedersachsen an? 5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch sowie die Maklerprovision, die bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB in der Regel hälftig geteilt wird.
Warum weicht der Angebotspreis vom erzielten Preis ab? Weil Angebotspreise Erwartungen abbilden und Kaufpreise Verhandlungsergebnisse. Die Tabelle zeigt die tatsächlich beurkundeten Preise 2025, keine Inseratspreise.
Ersetzt der Stadtteilwert eine Immobilienbewertung? Nein. Er zeigt die Größenordnung für eine Lage, nicht den Wert eines Objekts. Zustand, Baujahr und Grundriss können den Preis innerhalb eines Stadtteils deutlich verschieben.
Sie möchten wissen, wo Ihre Wohnung innerhalb Ihres Stadtteils steht? Fordern Sie eine Bewertung an – mit Zonenzuordnung, Objektdaten und Vergleichsfällen statt eines Stadtteildurchschnitts. Als Immobilienmaklerin in Osnabrück arbeiten wir mit den Daten des Gutachterausschusses.
